Marché immobilier : l’embellie actuelle, une opportunité à saisir

Après plusieurs années difficiles, le marché immobilier français montre enfin des signes de reprise. Stabilisation des taux d’intérêt, volume de ventes en hausse, prix qui cessent de baisser… Les conditions semblent (enfin) réunies pour redonner confiance aux acheteurs. Mais cette embellie, bien réelle, pourrait ne pas durer éternellement. Entre attentes déçues et incertitudes à venir, ceux qui envisagent d’acheter une maison auraient tout intérêt à se lancer sans tarder. Décryptage d’une situation où le bon timing d’achat est plus que jamais crucial.

Un marché qui reprend des couleurs en 2025

Après trois années de turbulences (baisse des volumes de ventes, chute des prix dans de nombreuses villes, taux qui flambaient), 2025 marque un tournant encourageant. Le volume de transactions est repassé au-dessus de la barre symbolique des 900 000 ventes annuelles, signe d’un regain d’activité notable par rapport à 2024. On estime même autour de +8 % de ventes supplémentaires sur un an – preuve que le marché renoue avec une certaine vitalité.

Côté prix, la tendance baissière s’est enfin enrayée. À l’échelle nationale, les prix sont globalement stabilisés, avec même une légère hausse moyenne d’environ +1 % sur un an. Surtout, dans la plupart des grandes villes, la courbe des prix s’est inversée : Paris, Lyon ou Bordeaux voient à nouveau des augmentations annuelles modérées (de l’ordre de +2 à +4 %). Cette reprise des valeurs immobilières, après des baisses successives depuis 2021, témoigne d’un marché qui reprend des couleurs. Pour les propriétaires vendeurs, c’est rassurant, et pour les acheteurs, cela signifie que le « creux » des prix est sans doute passé.

Bien sûr, la reprise reste mesurée. On est loin de l’euphorie d’il y a quelques années, et le printemps 2025 – habituellement une période dynamique – a été plus calme qu’espéré. Autrement dit, le marché immobilier français est en convalescence : il se redresse, mais plus lentement que prévu. Néanmoins, le pire semble derrière nous, et la direction globale est de nouveau à la hausse, ce qui redonne confiance à de nombreux porteurs de projets.

Des conditions d’achat plus favorables qu’en 2024

Bonne nouvelle pour les primo-accédants et les familles qui cherchent à acheter : le contexte d’achat s’est nettement amélioré par rapport à l’an dernier. Plusieurs facteurs jouent en faveur des acquéreurs en cette fin 2025 :

• Taux d’intérêt stabilisés – Les taux des crédits immobiliers, après avoir grimpé en 2022-2023, se sont stabilisés autour de 3,2 à 3,5 % sur 20 ans en cette rentrée 2025. On est certes au-dessus des records historiquement bas d’avant 2020, mais loin de la hausse redoutée : la barre symbolique des 3 % n’a pas (encore) été franchie à la baisse, cependant les emprunteurs ont gagné en visibilité avec des taux désormais prévisibles et stables. Pas de nouvelle mauvaise surprise à l’horizon immédiat de ce côté-là, ce qui rassure sur le montant futur des mensualités.
• Pouvoir d’achat immobilier renforcé – La détente des taux entamée en 2024 a redonné un peu d’oxygène aux acheteurs. Concrètement, la surface qu’un ménage peut s’offrir avec un budget donné a réaugmenté. Au 1er septembre 2025, les ménages pouvaient financer en moyenne 72 m², soit l’équivalent d’une pièce de plus par rapport au creux de 2023. Cela replace le pouvoir d’achat immobilier au niveau de 2022. En d’autres termes, un couple qui ne pouvait prétendre qu’à un petit appartement l’an dernier peut désormais viser un logement avec une chambre supplémentaire – un atout de taille pour les familles.
• Crédit plus accessible – Parallèlement à ces taux plus cléments, les banques semblent avoir assoupli leurs critères d’octroi de prêts. Après une période de frilosité où décrocher un financement était un parcours du combattant, le « robinet du crédit » s’est rouvert progressivement. Taux d’endettement un peu plus flexibles, durées de prêt allongées dans certains cas, prise en compte élargie des revenus… Les établissements prêteurs rivalisent à nouveau d’offres pour attirer les emprunteurs solvables. Conséquence : même avec des taux au-dessus de 3 %, un plus grand nombre de ménages parviennent à obtenir leur prêt immobilier. Si vous aviez renoncé à acheter faute de crédit en 2022, il est probable que votre dossier serait mieux accueilli aujourd’hui.
• Prix stables = bonnes affaires potentielles – La fin de la baisse des prix signifie que le marché ne part pas dans une nouvelle flambée aveugle. Les prix actuels restent inférieurs de 5 à 10 % aux sommets de 2020 dans de nombreuses villes. Certaines catégories de vendeurs sont même pressées de concrétiser leur vente (déménagement, divorce, investisseurs qui souhaitent arbitrer…) et acceptent des rabais intéressants. Résultat : pour un acheteur sérieux, il existe actuellement des marges de négociation qu’on ne voyait plus il y a quelques années en arrière, lorsque tout se vendait au prix fort en quelques jours. Ce retour à la négociation est particulièrement bénéfique aux primo-accédants qui peuvent enfin discuter le prix et acheter sans surenchère.

En somme, après une période où tout jouait contre les acheteurs, la tendance s’est inversée sur ces différents fronts. Taux stables, financement plus facile, prix assagis et pouvoir d’achat en hausse : le marché immobilier actuel redonne des cartes en main aux candidats à l’acquisition. Mais cette configuration favorable pourrait bien n’être qu’une fenêtre de tir temporaire…

Une embellie fragile face aux incertitudes

Pourquoi la situation actuelle ne va-t-elle pas forcément durer ? Plusieurs éléments laissent penser que cette phase favorable pourrait être de courte durée :

• Tensions possibles sur les taux – Le contexte économique mondial reste incertain. L’inflation est certes en voie de maîtrise, mais les marchés financiers entretiennent une pression sur les taux longs. Si la Banque Centrale Européenne maintient ses taux directeurs élevés en 2026 (ce qui est probable en l’absence d’inflation forte), les taux des prêts immobiliers pourraient rester autour de 3,5 % voire remonter légèrement d’ici fin 2025. Autrement dit, n’attendez pas une chute des taux à 2 % l’an prochain – elle n’est pas à l’ordre du jour. Toute remontée, même modeste, des taux d’intérêt rognerait à nouveau le pouvoir d’achat immobilier des ménages (on pourrait reperdre les fameux mètres carrés gagnés cette année).
• Contexte politique et aides imprévisibles – L’autre facteur d’incertitude vient de l’environnement politique et budgétaire en France. Instabilité gouvernementale, déficit public à résorber, changements de cap dans la politique du logement… Autant de variables qui peuvent impacter le marché. Par exemple, les aides aux primo-accédants (prêts aidés, PTZ, dispositifs fiscaux) ou les incitations à l’investissement locatif évoluent régulièrement. Difficile de savoir aujourd’hui quelles mesures seront prises ou supprimées demain. Un coup de pouce qui disparaît, un nouveau contraint fiscal qui apparaît, et la donne peut changer rapidement pour les acheteurs comme pour les vendeurs. Cette imprévisibilité incite à profiter des dispositifs actuels tant qu’ils existent et à sécuriser son projet sans trop attendre d’hypothétiques conditions « idéales » dictées par l’État.
• Demande latente qui peut se réveiller – De nombreux Français ont mis en pause leur projet immobilier ces derniers mois, dans l’espoir d’une amélioration franche des conditions (taux plus bas, prix plus doux). Ce sont autant d’acheteurs potentiels qui restent en embuscade. Si tous ces attentistes reviennent soudainement sur le marché en 2026 en réalisant que les taux ne baisseront pas plus, on risque de retrouver une forte concurrence à l’achat. Qui dit plus d’acheteurs en même temps, dit possiblement des ventes plus rapides et des vendeurs moins enclins à négocier leurs prix. Autrement dit, la fenêtre actuelle de négociation pourrait se refermer une fois que la demande reprendra de la vigueur. Mieux vaut être parmi les premiers à profiter de la reprise que le dernier quand tout le monde se relance !
• Reprise des prix annoncée – Les dernières données montrent que les prix immobiliers ont touché leur point bas et repartent légèrement à la hausse. Les prévisions des professionnels tablent d’ailleurs sur une hausse modérée des prix en 2026 (on parle de +2 à +3 % sur l’année prochaine). Cela signifie qu’en reportant votre achat d’un an, vous risquez de payer votre bien plus cher. Même si on reste loin des flambées spéculatives, ces quelques points de pourcentage en plus peuvent représenter des dizaines de milliers d’euros sur le coût total d’une maison en zone tendue. Par ailleurs, dès que les prix remontent, les vendeurs qui hésitaient à mettre leur bien en vente (par crainte de le céder à perte) reviendront sur le marché, mais avec des exigences plus élevées. Les belles opportunités de décote que l’on peut encore trouver aujourd’hui vont donc se raréfier à mesure que la confiance des vendeurs revient.

En résumé, le contexte actuel favorable aux acheteurs tient à un équilibre assez précaire. La conjoncture économique peut évoluer, les taux peuvent jouer les trouble-fête, et le comportement global des acteurs du marché peut basculer rapidement. Cette embellie ne demande qu’à perdurer, mais rien n’est moins sûr. Or, pour un projet de vie aussi important que l’achat d’une maison, le risque de trop attendre pourrait coûter cher.

Primo-accédants, familles : c’est le moment d’agir

Si vous êtes primo-accédant ou une famille souhaitant devenir propriétaire, l’opportunité est réelle maintenant. Le marché s’est resserré en votre faveur : les prix sont redevenus abordables dans de nombreuses villes, les taux d’intérêt sont stables et gérables, et les banques vous ouvrent à nouveau la porte du crédit. Vous avez aujourd’hui la possibilité de négocier votre achat dans de bonnes conditions, ce qui était inenvisageable il y a encore peu de temps.

Bien sûr, chaque projet immobilier est unique et doit être mûrement réfléchi. Il ne s’agit pas de se précipiter tête baissée, mais de comprendre que tous les indicateurs sont au vert pour concrétiser votre achat dès que vous avez le bon bien en vue. L’erreur serait de repousser votre décision en misant sur une amélioration future hypothétique des conditions de marché – amélioration qui pourrait ne jamais se produire (ou trop tard). À l’heure actuelle, tous les signaux conjoncturels montrent que nous sommes dans une fenêtre de tir idéale pour acheter.

En tant que professionnels de l’immobilier, nous chez CELIA constatons chaque jour ce retour à la confiance prudent des acheteurs. Nos experts suivent de près l’évolution des taux, des prix et des tendances locales, et peuvent vous le confirmer : il est plus judicieux d’agir maintenant que d’attendre un hypothétique « meilleur » moment.

Enfin, rappelons qu’un achat immobilier doit avant tout correspondre à votre projet de vie. Si vous avez trouvé la maison ou l’appartement qui répond à vos besoins et à votre budget, le contexte actuel vous est favorable. Saisissez cette chance tant que toutes les étoiles sont alignées en votre faveur. Le marché immobilier reprend des forces, et avec lui reviendront la concurrence et la hausse des coûts. Aujourd’hui, vous avez l’avantage – à vous de le conserver en passant à l’action !